Samkjøpe bolig med en venn – her noe du bør tenke på!

Boligmarkedet kan være tøft, spesielt for unge som ønsker å komme seg inn. En løsning mange vurderer er å kjøpe bolig sammen med en venn. Dette kan være en smart måte å dele kostnader og ansvar på, men det er også viktig å være bevisst på utfordringene det kan medføre. Her er noen viktige ting å tenke på før du kjøper bolig sammen med en venn.

Fordeler med å kjøpe bolig med en venn

1. Delte kostnader:

• Ved å kjøpe bolig sammen kan dere dele på både boliglån, felleskostnader og vedlikehold. Dette gjør det lettere å komme inn på boligmarkedet tidligere.
• Felleskostnader som strøm, internett og forsikring blir også rimeligere per person.
• Når dere først kjøper sammen får dere kanskje råd til å kjøpe med tre soverom og ikke bare to, slik at når dere først skal bo i kollektiv kan det bo enda en der, og dere kan dele på inntektene.

2. Større muligheter på markedet:

Når to personer søker lån sammen, kan de som regel få et høyere lånebeløp enn om de skulle kjøpt alene. Dette åpner for større eller bedre beliggende boliger.

3. Sosialt og praktisk:

• Oslo er en av landets og verdens mest ensomme byer. Mange mener det er en epidemi. Kulturen har blitt så individualistisk at vi har glemt den biologiske faktoren at vi skapt til å være i grupper.
  
  Noen vil si det er farlig å inngå en slik avtale med en venn. Ja, det er en liten risiko for at ting kan skjære seg veldig, men jeg tror at dersom dere snakker litt sammen hele tiden, om forventninger og hvordan det er å bo sammen, så kan det gå veldig bra, og være en givende opplevelse både sosialt og økonomisk.
  
• Dere kan fordele husarbeid og ansvar for praktiske oppgaver i boligen.

Utfordringer med å kjøpe bolig med en venn

1. Økonomiske forpliktelser:

• Begge parter er ansvarlige for boliglånet, og hvis én person ikke betaler sin del, kan den andre måtte dekke hele lånet.
• Uforutsette utgifter kan oppstå, og begge må være enige om hvordan slike kostnader skal håndteres.

2. Juridiske og formelle avtaler:

• Det er viktig å opprette en skriftlig avtale som regulerer eierandeler, betalinger, eventuelle utkjøp og hva som skjer hvis en av partene ønsker å selge.
• Det er ikke sikkert boligen stiger i verdi. Hva gjør dere om dere skulle selge med tap?
• Dersom en av partene dør eller får økonomiske problemer, må det være en plan for hvordan boligen og gjelden håndteres.

3. Forskjellige livsplaner:

• Livssituasjoner endrer seg, og en av partene kan ønske å flytte ut tidligere enn planlagt.
• Det er viktig å diskutere og bli enige om en strategi for hva som skjer dersom en vil selge og den andre ikke. Kanskje den som initierer til salg bør ta en større bit av salgskostnaden? Snakk mye sammen og skriv det ned er nøkkelen!

Slik forbereder dere dere best mulig

• Lag en skriftlig avtale: Flere banker tilbyr nå kompislån, slik at prosessen blir mye lettere. Mange av disse bankene har avtaler for dere i mellom om hvordan dere skal bo sammen.
  
  Lag avtale om forpliktelser som kan bli ordentlig festbrems for vennskapet:
  – Husregler for overnattinger og fester
  – Fordeling av uventede kostnader
  – Lag regler for hvordan dere skal finne løsninger når uforutsette ting skulle oppstå, slik som utfordringene nevnt over.
• Snakk åpent om økonomi: Ha en grundig diskusjon om inntekter, gjeld, sparevaner og forventninger til boligeierskap. Snakk også jevnlig om hvordan dere ønsker å ha det. For eksempel kan dere ha måndlige husmøter hvor dere snakker om status på vaskevaner, økonomi osv.
• Tenk langsiktig: Vurder en tidsramme for hvor lenge dere planlegger å bo sammen og hvilke exit-strategier dere ønsker.
  
  For eksempel hvis en av dere får partner, er det størst ulempe for den som plutselig må selge fordi den andre får seg partner. Igjen -bli enige om hvordan dere løser slike scenarier.

Fordeling av eierandel og bokostnader ved samkjøp

Det er flere måter å fordele eierandeler og bokostnader ved samkjøp. Her skal vi se på noen interessante situasjoner:

Fordeling av eierandel

Det letteste for de fleste vil være å dele eierskapet 50/50. Det gjør både kjøp, salg og løpende kostnader og inntekter mye lettere å regne ut.

Men så oppstår det fort utfordringer. Hva om en av dere har høyere egenkapital enn den andre? Hvordan dere løser dette må dere finne ut av. Kanskje stiller en med egenkapitalen og den andre med «lønnsinntekten» slik at dere får både EK og 5x inntekt nok til boligen dere leter etter. Da må dere huske at da vil det være en av dere som tar «hele» risikoen på sine egne penger. Samtidig har den personen fordelen med lavere lån.

For enkelthets skyld la oss komme med et banalt eksempel om hvordan dette kan se ut:
La oss si dere skal kjøpe en bolig til 1 000 000,-.
En av dere har 100 000 i EK og den andre ingen ting.
Dere trenger altså 900 000,- i lån.
Da vil en av dere ha 400 000,- i lån og den andre 500 000,-
Da har en altså 4/9 deler av lånet og dermed også rentekostnadene,
Den andre 5/9 deler.
Dersom dere har leieinntekter eller inntekter på salg vil inntektene være fordelt 50/50 siden eierskapet av boligen er 50/50.

Eierandelen av hele boligen kan med andre ord være ulik andelen lån hver av dere har. Dette er kun en illustrasjon. Her er det viktig dere snakker med banken om hva som er mulig og lov for deres tilfelle!

Dersom dere låner av hverandre må dere sette opp egne private låneavtaler som også skal føres i skattemeldingen.

Fordeling av bokostnader

Eierskap og bokostnader bør deles opp, og dette kan gjøre ting litt komplisert. Men det vil også gjøre det lettere å orientere seg når ting kan føles urettferdig.

En måte å gjøre det på er å se på eierskapet av boligen som et aksjeselskap. Dere eier inntekter og utgifter av aksjeselskapet 50/50. Lånefordelingen må man i såfall se på hvordan dere har kjøpt eierskap til «aksjene» i boligen. Har dere fordelingen nevnt ovenfor så har den ene personen 50% av aksjene, men også et lån på 400 000,- for kjøp av aksjene.

Aksjeselskapet må drives av noen, og dere må derfor bestemme dere for hvordan dere belønner timer som «jobbes» i aksjeselskapet.

Videre bør dere tenke at dere ikke bor gratis, men «leier» et rom av aksjeselskapet. Dette kan faktisk gjøre det lettere dersom soverommene er av forskjellig størrelse også. Er det et soverom på 50 kvadrat og et på 5, så er det åpenbart at dere burde betale forskjellig i leie. Nedenfor finner dere en rettferdig måte å finne hvor mye dere burde betale dersom rommene er ulike.

Har dere inntekter på boligen er det inntekter som bør gå til «aksjeselskapet», hvor eierskapet avgjør hvor mye dere får. Har dere utgifter på boligen, så gjelder det samme.

Skader som enkeltpersoner står for bør selvfølgelig betales av enkeltpersonene, eventuelt forsikringen dere har. Løpende fellesutgifter bør betales i fellesskap.

Leieinntektene dere totalt har på boligen bør dekke det dere har av rentekostnad og hva dere ønsker å spare på boligen deres, samt fellesutgifter.

Sett opp et budsjett for felleskostnader og hvor mye dere ønsker skal innbetales til «aksjeselskapet» deres så felleskostnadene blir dekket. Husk at disse inntektene skal fordeles likt etter at kostnadene er betalt.

Så hvordan fordele kostnaden for rom?

Når dere har blitt enige om hva «aksjeselskapet» deres skal kreve av leieinntekter fra boligen deres, og til sist dere selv, så er det på tide å bestemme fordelingen av kostnadene per rom. Her er to metoder:

Metode 1: Den matematisk beste metoden for å bestemme pris for et rom i kollektiv

Det finnes en matematisk måte å gjøre dette som ikke bare er svært rettferdig, men også gjør at begge kommer fra det som vinnere. Numberphile har en flott video som viser prinsippet her, selv om dert ikke er helt likt. Og du kan følge eksempelet overført til boligkostnad her. Her er metoden:

Si boligen er på 100 kvadrat og det ene soverommet er på 20 og det andre 10. Dere er begge enige om at det er best å ha det største soverommet og den som har det, bør derfor betale mer, men hvor mye mer?

Si at dere har bestemt dere for at den totale leieinntekten «aksjeselskapet» trenger er 10 000,-.

Så er det en oppgave til begge to, sett en pris på rommene som gjør at dere føler det er det samme om dere får det store eller lille rommet.

Kanskje Per føler at det nesten ikke er noen forskjell på de to rommene, fordi ett er større, men det minste rommet har egen balkong og bedre planløsning. Så han mener at leien på de to rommene burde være 5400 for det store og 4600 for det lille.

Pål på sin side mener at det største rommet er desidert best, men han er ikke villig til å betale veldig mye mer enn det lille rommet, for han ser at det også har sin sjarm. Pål er villig til å betale 6000 for det største og det minste 4000,-.

Når Per og Pål viser hverandre tallene så er det tydelig at Pål har mest lyst på det største og Per er mer fornøyd med det minste. Siden Pål er villig til å betale mest for det største får han det.

Så er det interessante her – Per var villig til å betale 4600 for det minste og Pål 6000 for det største. Altså er villigheten til de to faktisk høyere enn de trenger!

Og her kommer magien. Det overskytende beløpet de er villig til å betale deles på to(Villighet til å betale 4600 + 6000 – minus hva de har bestemt leieprisene til å være 10 000 = 600,- deles på to = 300,-).

Per får altså det minste rommet for 4300,- og Pål det største rommet for 5700,- .

Begge slipper unna som vinnere, da Pål var villig til å betale mest for det største rommet, og betaler mer enn hva Per var villig til å betale, likevel mindre enn det han selv var villig til å betale. Visa er versa for Per.

Dersom begge hadde sagt samme pris, kan dere kaste lodd. Og om begge faktisk har sagt en pris de begge er fornøyd med, så vil begge være vinnere.

Det fine med denne metoden er at det ikke går å jukse. Siden begge setter prisen der det er det samme om de får det ene eller andre rommet.

Eneste måten som er mulig å jukse er dersom man må gjøre hele oppgaven på nytt og vet hva den andre kommer til å svare. Da kan man justere sin egen pris slik at det gagner deg selv best. Den andre får et rom til en pris han er passe fornøyd med.

La ikke denne kunnskapen herske over deg, men hersk med kunnskapen ved å fordele priser på en god måte.» With great power comes great responsibility» – Onkel Ben, Spiderman.

Metode 2. Kvadratmetermetoden, mye mindre matematikk

Den andre metoden er kvadratmetermetoden. Den er litt mer rett frem. Dersom hele leiligheten er 100 kvadrat og 70 er fellesområder, og rommene er 10 og 20 kvadrat, så blir regnestykket slik:

Pris rom 10m²:
Fellesareal 70/2=35,
Totalt = 35 + 10 = 45
%kvadratmeter = (100 x 45m²) / 100m² = 45%
Leiesum = 10 000 x 45% = 4500,-

Pris rom 20m²:
Fellesareal 70/2=35,
Totalt = 35 + 20 = 55
%kvadratmeter = (100 x 55m²) / 100m² = 55%
Leiesum = 10 000 x 55% = 5500,-

Også en grei metode, men her får dere ikke adressert markedskreftene og den usynlige hånd.

For å sammenligne med den andre metoden så vil også Pål her få det største rommet, og han kommer bedre ut av det ved å betale mindre enn i det andre tilfellet, da han med kvadratmeterprisen betaler 200,- mindre i måneden.

Per på sin side kommer dårligere ut ved å betale 200,- mer i måneden, for det minste rommet. Kanskje noen synes dette også er en god og rettferdig måte.

Andre kostnader

Det er som sagt flere kostnader knyttet til bolig, strøm, fellesutgifter forsikring osv. Disse kostnadene anbefaler vi deles likt i «aksjeselskapet» med mindre en av dere sitter å gamer 24/7 på en monster PC med 5000W strømforsyning. Eller en av dere tar usedvanlig lange og miljøskadelige dusjer flere ganger om dagen.

Nøkkelen er igjen å snakke sammen ofte. Kanskje dere skal bestemme dere for å ha husmøter hver måned i tre måneder og se hvilke kostnader som dukker opp, og deretter ha samtaler om hvordan disse kostnadene burde fordeles. Det er mange muligehter.

Fordeling av møbler og inventar i kollektiv

Til sist noen ord om møbler og inventar. Dette trengs ikke være så komplisert, og her er noen tanker og tips å tenke på.

Kjøp brukt! Møbler er dyrt. Når mine foreldre giftet seg og flyttet sammen var alt uten om et møbel brukt. Det siste møbelet mener jeg var en gave fra farfar som var møbelsnekker. Levestandarden har økt, men forventningene våre har vokst uproposjonalt mye raskere enn levestandarden. Til og med på «gis bort» på finn kan du finne store skatter som kanskje til og med kan selges når dere flytter fra hverandre.

Snakk sammen! Også bruk av møbler kan sette vennskap på prøve. Hvis en av dere tar med en favoritt sofa, og samboeren sliter den ut i løpet av 6 måneder. Hvem betaler for det? Har du et skap du ønsker skal tas ekstra godt vare på? Si det! Forventninger må alltid avklares mye mer enn du tror!

Spør om flyttehjelp fra venner: Spander pizza og kjør dugnad på flyttedagene. Det hjelper dere mye, er sosialt og knytter bånd.

Konklusjon

Å kjøpe bolig med en venn kan være en god løsning for å komme seg inn på boligmarkedet, men det krever grundig planlegging og mye åpen kommunikasjon. Med gode avtaler og felles forståelse kan det være en lønnsom og positiv opplevelse for begge parter.